Parduodant privačią žemę valstybinių parkų konservacinio, ekologinės apsaugos ir rekreacinio prioriteto zonose, valstybiniuose draustiniuose bei kitose saugomose teritorijose, kurioms suteiktas Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ statusas, pirmumą ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis pardavėjo ir pirkėjo sutarta kaina turi valstybė.
Žemės įstatymą cituoja ne mažiau kaip 624 teismų aktai, iš jų ne mažiau kaip 50 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (Avokata citavimų duomenys, užklausa 2026 m. lapkričio 3 d.).
Šį darbą Avokata atlieka jūsų DI asistente: prijunkite Claude ar ChatGPT ir paklauskite apie savo sklypą. Paruošta užklausa. Valstybinės žemės nuoma išsamiai: Žemės nuomos sutartis.
Kokia įstatymo redakcija galioja?
Avokata saugo 75 šio įstatymo redakcijas, pradedant 1995 m. birželio 13 d. Dabar galioja redakcija nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. iki 2026 m. gruodžio 31 d., kurią lėmė įstatymas Nr. XV-1067. Viršuje cituojama 30 straipsnio 3 dalis, kurią šis įstatymas pakeitė: valstybė turi pirmumo teisę pirkti parduodamą privačią žemę valstybinių parkų tam tikrose zonose, draustiniuose ir kitose „Natura 2000“ teritorijose, o kaina, kurią ji gali mokėti, negali viršyti sklypo vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos masinio vertinimo būdu Vyriausybės nustatyta tvarka.
Kitos 30 straipsnio taisyklės: pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, turi tų statinių savininkai, o žemės konsolidacijos projekto teritorijoje valstybė, savivaldybė ir kiti tos teritorijos sklypų savininkai; pirmumo teisė netaikoma, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių (30 straipsnio 1 ir 2 dalys).
Kas keitėsi ir kas keisis?
| Įsigaliojimo data | Pakeitimo aktas | Kas pakeista |
|---|---|---|
| 2026 m. sausio 1 d. | Nr. XV-675, XV-704 | miško žemės sklypų perdavimas patikėjimo teise (7), Valstybinių miškų urėdijos įsigyjami privatūs sklypai miškui veisti (32), žemės reformos projektai (40) |
| 2026 m. gegužės 1 d. | Nr. XV-704 | sprendimus dėl savivaldybėms patikėtos valstybinės žemės panaudos ir nuomos priima ir sutartis sudaro meras, o ne savivaldybės taryba (8, 9); „Nekilnojamojo turto registras“ keičiamas „registro informacine sistema“ ir kitur; 55 straipsnis neteko galios |
| 2026 m. birželio 1 d. | Nr. XV-535 | centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas nebeišnuomoja valstybinės žemės (atitinkamas 9 straipsnio punktas neteko galios), 7 straipsnis |
| 2026 m. rugpjūčio 1 d. | Nr. XV-1067 | 30 straipsnio 3 dalis |
| 2027 m. sausio 1 d. (dar negalioja) | Nr. XV-704, XV-862, XV-1067 | savivaldybės – patikėtinės visos savivaldybės teritorijoje esančios Vyriausybės nutarimu perduotos valstybinės žemės, ne tik miestų ir miestelių ribose (7); valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas (9); servitutų nustatymas administraciniu aktu (22); paskirties keitimo kompensacija (23); Nacionalinės žemės tarnybos funkcijos (32); žemėtvarkos dokumentų rengėjų kvalifikacija (41); 56 straipsnis netenka galios; taip pat 13, 62 ir 64 straipsniai |
Šaltinis: Avokata vienos redakcijos palyginimai (compare_provision_versions) kiekvienai datai, 2026 m. lapkričio 3 d. Palyginus 2025 m. sausio 1 d. ir 2027 m. birželio 30 d. tekstus, skiriasi 31 straipsnis; dar keturių straipsnių (41¹–41⁴) vienos iš datų formuluotės Avokata neturi.
Žemės savininkų ir naudotojų pareigos
21 straipsnis išvardija pareigas, tarp jų:
- naudoti žemę pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą;
- laikytis specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, teritorijų planavimo dokumentuose ir žemės valdos projektuose nustatytų reikalavimų;
- racionaliai naudoti ir tausoti žemę, mišką, vandenį ir kitus išteklius, įgyvendinti aplinkos apsaugos priemones;
- laikytis melioracijos statinių ir kelių priežiūros reikalavimų, statant ir kasant naudingąsias iškasenas išsaugoti derlingąjį dirvožemio sluoksnį;
- nepažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių ir įstatymų saugomų interesų;
- leisti atlikti suderintus žemės ir vandens tyrimus, statyti geodezinius ženklus, leisti kitiems prieiti prie paviršinio vandens telkinių pakrantės apsaugos juostomis ir lankyti gamtos ir kultūros paveldo teritorijas.
Kaip keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis?
Pagrindinė paskirtis ir būdas nustatomi formuojant naują sklypą, o vėliau keičiami savininko, valstybinės žemės patikėtinio ar kitų įstatymo nurodytų subjektų prašymu pagal detaliuosius planus, specialiojo teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, o kur jų nėra, pagal savivaldybės ar vietovės lygmens bendrąjį planą (23 straipsnio 1 dalis). Sprendimą priima dokumentą tvirtinanti institucija kartu su sprendimu jį patvirtinti, o keičiant pagal bendrąjį planą sprendžia meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius; tvarką nustato Vyriausybė (2 dalis).
Kompensacija už žemės ūkio paskirties keitimą (12 ir 13 dalys) mokama, kai tokios žemės paskirties keitimas per kalendorinius metus viršija vieną procentą savivaldybės kaimo gyvenamosiose vietovėse (išskyrus miestelius) esančios žemės ūkio paskirties žemės ploto. Kompensacijos dydis lygus sklypo vidutinei rinkos vertei, o jei dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, kompensacija dviguba. Pusė sumokama į savivaldybės, pusė į valstybės biudžetą. 2027 m. sausio 1 d. redakcijoje 23 straipsnis vėl keičiamas.
Servitutai ir valstybinė žemė
- Servitutai (22 straipsnis): nustatomi Civilinio kodekso pagrindais; administraciniu aktu jie nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, pavyzdžiui, valstybinės žemės sklypams, kurie bus perleidžiami ar išnuomojami, ir kelio servitutams. Nuo 2027 m. sausio 1 d. nuostata apie sprendimą priimantį tarnautoją iš 1 dalies išbraukiama.
- Kas valdo valstybinę žemę (7 straipsnis): Nacionalinė žemės tarnyba valdo visą valstybinę žemę, išskyrus perduotą kitiems; savivaldybės valdo Vyriausybės nutarimu perduotą žemę miestų ir miestelių ribose; centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas valdo žemę, priskirtą jo valdomam turtui. Nuo 2027 m. sausio 1 d. savivaldybėms perduodama žemė nebus ribojama miestų ir miestelių teritorijomis.
- Panauda (8 straipsnis): valstybinė žemė neatlygintinai laikinai naudotis perduodama valstybės institucijoms, savivaldybėms, biudžetinėms įstaigoms, tradicinėms religinėms bendruomenėms ir viešojo sektoriaus viešosioms įstaigoms.
- Ginčai (44 straipsnis): ginčai dėl institucijų sprendimų žemės tvarkymo klausimais nagrinėjami pagal Administracinių bylų teisenos įstatymą; dėl žalos, atsiradusios rengiant ar įgyvendinant žemėtvarkos dokumentą, į jį patvirtinusią instituciją kreipiamasi per vieną mėnesį nuo sužinojimo apie žalą arba į teismą.
Ką sako teismai?
Žemės įstatymą cituoja ne mažiau kaip 624 teismų aktai, iš jų ne mažiau kaip 50 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (Avokata citavimų duomenys, užklausa 2026 m. lapkričio 3 d.). Tai apatinė riba: įskaičiuoti tik tie aktai, kurių nuorodos jau susietos su įstatymo tekstu. Tarp naujausių citavimų dažniausiai minimas 21 straipsnis (savininkų pareigos), o Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktuose 44 ir 7 straipsniai. Citavimas rodo, kur nuostata taikyta, o ne kaip bylos baigėsi.
Kaip tą patį paklausti savo asistento
Nukopijuokite į Claude ar ChatGPT, kai Avokata prijungta
Turiu [žemės ūkio / kitos paskirties] sklypą [savivaldybė]. Noriu [pakeisti paskirtį / parduoti / nustatyti servitutą].
Ką nustato Žemės įstatymas (redakcija, galiojanti [data]), ar teks mokėti kompensaciją pagal 23 straipsnį
ir kas keisis nuo 2027 m. sausio 1 d.? Cituok straipsnių dalis su nuorodomis į e-TAR.Prijungimas: prijungimo puslapis.
Ribos
Tai šaltiniai, ne teisinė konsultacija. Šis puslapis neperpasakoja viso įstatymo: jame tik nuostatos, apie kurias dažniausiai klausiama. Konkretų sklypą lemia teritorijų planavimo dokumentai, specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir Vyriausybės nustatyta tvarka; juos tikrina Nacionalinė žemės tarnyba ar savivaldybė.
Profesijai: Ūkininkams · Žemėtvarkininkams ir matininkams