Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas: galiojanti redakcija, apsaugos zonos ir pakeitimai 2026-2027 m.

3) keisti žemės paviršiaus lygį, išskyrus: a) kai įgyvendinami šios dalies 2 punkto a papunktyje nurodyti teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai ir (ar) statomi šios dalies 2 punkto b ir c papunkčiuose nurodyti statiniai ir (ar) įrengiami įrenginiai; b) kai vykdoma naudingųjų iškasenų gavybos veikla, kuri nedidina potvynių grėsmės šalia esančioms teritorijoms.

Šaltinis: Teisės aktų registras (e-TAR)

Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 99 straipsnį (paviršinių vandens telkinių apsaugos zonos) cituoja 69 teismų aktai, 25 straipsnį (elektros tinklų apsaugos zonos) 62, 95 straipsnį (miško žemė) 49 (Avokata citavimų duomenys, užklausa 2026 m. lapkričio 3 d.).

Šį darbą Avokata atlieka jūsų DI asistente: prijunkite Claude ar ChatGPT ir paklauskite apie savo sklypą. Paruošta užklausa.

Kokia įstatymo redakcija galioja?

Įstatymą Nr. XIII-2166 Seimas priėmė 2019 m. birželio 6 d., jis galioja nuo 2020 m. sausio 1 d. Avokata saugo 24 jo redakcijas. Dabar galioja redakcija nuo 2026 m. spalio 28 d.

Palyginus 2025 m. sausio 1 d. ir 2027 m. birželio 30 d. tekstus, keičiasi 56 straipsniai. Redakcijų nuo 2027 m. gegužės 1 d. (Nr. XV-722) ir 2028 m. sausio 1 d. tekstų Avokata dar neturi.

Kas pakeista 2026 m. spalio 28 d. ir kas keisis 2027 m.?

2026 m. spalio 28 d. pakeistas vienas straipsnis, 104 (potvynių grėsmės teritorijos). Viršuje cituojamas naujas jo 1 dalies 3 punktas: didelės tikimybės potvynių grėsmės teritorijose keisti žemės paviršiaus lygį draudžiama, bet dabar išimtis taikoma ir naudingųjų iškasenų gavybai, kuri nedidina potvynių grėsmės šalia esančioms teritorijoms.

2027 m. kovo 1 d. pakeis 88 straipsnį (biosferos poligonai): jų ekologinės apsaugos, ūkinės veiklos ir kito prioriteto zonose draudimas keisti, naikinti ir žaloti reljefo formas nebus taikomas ir tada, kai jūroje kasamas smėlis pajūrio juostos paplūdimiams atkurti ar jūros krantams apsaugoti.

Anksčiau 2026 metais:

• Sausio 1 d. 134 ir 135 straipsniuose teritorijose, kurioms taikomi nacionalinio saugumo reikalavimai, „statybos apribojimai“ tapo „ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimais“; patikslinta ir 95 straipsnio (miško žemė) formuluotė.
• Gegužės 1 d. 59 ir 60 straipsniai išplėsti kultūros paveldo objektams, kurie įregistruoti Kultūros vertybių registro informacinėje sistemoje, bet nepaskelbti saugomais; 99 straipsnyje išimtis vietoj „naudingųjų iškasenų“ dabar taikoma sapropelio gavybai.

Kada reikia žemės savininko sutikimo?

Įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos gavus Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo savininko arba valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio rašytinį sutikimą. Jis laikomas ir sutikimu įregistruoti teritoriją registre (7 straipsnio 1 ir 2 dalys).

Sutikimo nereikia, kai, tenkinant viešąjį interesą, teritorijos nustatomos teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, arba planus tvirtina Vyriausybė ar įgaliota institucija. Tokie atvejai, be kita ko, yra valstybei svarbūs projektai, krašto ir valstybės sienos apsauga, magistraliniai dujotiekiai, elektros perdavimo tinklai, valstybės ar savivaldybės keliai, vandentvarkos infrastruktūra, paviršinių vandens telkinių apsauga ir kapinės (7 straipsnio 3 dalis).

Ko negalima daryti prie vandens telkinių?

Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose 99 straipsnis draudžia, be kita ko:

• statyti pastatus arčiau kaip 50 metrų nuo pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos. Išimtys taikomos, pavyzdžiui, miestuose ir kompaktiškai užstatytose kaimo teritorijose, vienai ne didesnei kaip 25 kvadratinių metrų ir ne aukštesnei kaip 4,5 metro pirčiai be rūsio sodyboje, elingams ir kempingams bendrajame plane numatytose rekreacijos teritorijose (8 punktas);
• statyti pastatus natūraliuose šlaituose, kurių nuolydis didesnis kaip 15 laipsnių, išskyrus sodybų pastatus ir inžinerinei infrastruktūrai būtinus statinius (7 punktas);
• važiuoti motorinėmis transporto priemonėmis ir jas statyti arčiau kaip 25 metrai nuo kranto linijos, išskyrus keliuose, aikštelėse, kiemuose ir kitais nurodytais atvejais (11 punktas);
• tverti tvoras ar kitaip kliudyti praeiti pakrante pirmuosiuose 5 metruose nuo vandens linijos; kai krantas užpelkėjęs ar status, draudimas taikomas toliau, kad liktų bent metro pločio praėjimas (12 punktas).

Registre nurodyta, kad nuo 2028 m. sausio 1 d. keisis ir šio straipsnio išimtys sodyboms (7 ir 8 punktai).

Elektros tinklų apsaugos zonos ir miško žemė

Elektros tinklų apsaugos zonose draudžiama, be kita ko, 110 kV ir aukštesnės įtampos oro linijų apsaugos zonose statyti gyvenamosios, kultūros, mokslo, gydymo, prekybos ir kitų išvardytų paskirčių pastatus, visose elektros tinklų apsaugos zonose įrengti sporto aikšteles ir turgavietes, oro linijų apsaugos zonose įrengti transporto priemonių stovėjimo aikšteles, organizuoti renginius ir naudoti ugnį (25 straipsnio 1 dalis). Negavus elektros tinklų savininko ar valdytojo pritarimo, negalima statyti kitų statinių, keisti pastato paskirties, kasti, sodinti ar kirsti želdinių (25 straipsnio 2 dalis).

Miško žemėje draudžiama statyti statinius ir tiesti inžinerinius tinklus, išskyrus inžinerinius tinklus ir dviračių bei pėsčiųjų takus iki 10 metrų pločio žemės juostose ir miško infrastruktūros statinius; paversti miško žemę kitomis naudmenomis ir skaidyti privačią miško valdą, išskyrus Miškų įstatyme nustatytus atvejus (95 straipsnis).

Jei dėl specialiųjų sąlygų sklypo negalima naudoti pagal paskirtį ar būdą, žemės mokesčiu tokia žemė neapmokestinama (Žemės mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalies 11 punktas). Plačiau apie tai puslapyje Žemės mokestis.

Ką sako teismai?

Avokata citavimų duomenimis (užklausa 2026 m. lapkričio 3 d.), teismai dažniausiai nurodo 99 straipsnį apie paviršinių vandens telkinių apsaugos zonas (69 teismų aktai), 25 straipsnį apie elektros tinklų apsaugos zonas (62) ir 95 straipsnį apie miško žemę (49). Visą įstatymą cituoja ne mažiau kaip 100 skirtingų teismų aktų, iš jų ne mažiau kaip 4 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo. Tai apatinė riba: į ją įskaičiuoti tik tie teismų aktai, kurių nuorodos jau susietos su įstatymo tekstu. Citavimas nereiškia, kad teismas nuostatai pritarė: jis rodo, kur nuostata buvo taikyta ar aiškinta.

Ką tai reiškia praktiškai?

Ar galiu aptverti sklypą iki pat ežero? Pirmuosiuose 5 metruose nuo vandens linijos tvoros ar kitos kliūtys, trukdančios praeiti pakrante, draudžiamos, išskyrus 99 straipsnio 12 punkte išvardytus atvejus, pavyzdžiui, deklaruotas ganyklas su vieliniu aptvaru.

Noriu pasistatyti pirtį prie upės. Kiek turi būti iki vandens? Pastatai arčiau kaip 50 metrų nuo pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos paprastai draudžiami, tačiau už juostos sodyboje galima viena ne didesnė kaip 25 kvadratinių metrų ir ne aukštesnė kaip 4,5 metro pirtis be rūsio (99 straipsnio 8 punkto c papunktis).

Per sklypą eina 110 kV linija. Ar galiu statyti namą? Gyvenamosios paskirties pastatų 110 kV ir aukštesnės įtampos oro linijų apsaugos zonose statyti negalima (25 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Ar įrengiant apsaugos zoną mano sklype reikia mano sutikimo? Paprastai taip, bet ne 7 straipsnio 3 dalyje išvardytais viešojo intereso atvejais.

Kaip tą patį paklausti savo asistento

Profesijai: NT ir statybai · Energetikams · Ūkininkams · Žemėtvarkininkams ir matininkams