DNSB įstatymas: bendrijos steigimas, visuotinis susirinkimas, pirmininkas, savininkų pareigos ir sodininkų bendrijos

Šio straipsnio 1 dalyje nurodytuose teisės aktuose nustatytos butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų pareigos, susijusios su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu, yra lygios neatsižvelgiant į tai, ar butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai yra bendrijos nariai, ar ne.

Šaltinis: Teisės aktų registras (e-TAR)

Visuotinis susirinkimas teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių; pakartotinis, šaukiamas ne anksčiau kaip po dviejų savaičių, teisėtas, kai dalyvauja daugiau kaip penktadalis narių (11 straipsnio 5 dalis).

Šį darbą Avokata atlieka jūsų DI asistente: prijunkite Claude ar ChatGPT ir paklauskite apie savo situaciją. Paruošta užklausa.

Kokia įstatymo redakcija galioja ir kas pasikeitė?

Įstatymą Nr. I-798 Seimas priėmė 1995 m. vasario 21 d., jis galioja nuo 1995 m. kovo 8 d.; Avokata saugo 14 jo redakcijų. Šiandien taikoma redakcija nuo 2023 m. kovo 1 d.; registro redakcijų sąrašas tikrintas 2026 m. spalio 25 d., naujesnių nėra. Paskutinių pakeitimų datos nustatytos vienos dienos palyginimais:

Kas yra bendrija ir bendrojo naudojimo objektai?

Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektams naudoti, valdyti, prižiūrėti ar sukurti (2 straipsnio 7 dalis). Daugiabutis namas yra trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas (2 straipsnio 8 dalis).

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra bendrosios konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, perdangos, stogas, fasadas, balkonų ir lodžijų laikančiosios konstrukcijos), bendrosios inžinerinės sistemos (šilumos punktas, šildymo ir karšto vandens vamzdynai ir radiatoriai, vandentiekis ir kanalizacija), bendrojo naudojimo patalpos (laiptinės, koridoriai, rūsiai, palėpės), vietiniai inžineriniai tinklai ir bendrojo naudojimo žemės sklypas (2 straipsnio 15 dalis). Ši sąvoka dažniausiai cituojama teismų aktuose.

Kas prižiūri pastato šildymo ir karšto vandens sistemą, nustato Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklės: daugiabutyje prižiūrėtoją pasirenka valdytojas ir su juo sudaro priežiūros sutartį (32 punktas), o apie savininkų sprendimą pradėti ar baigti šildymą valdytojas kitą darbo dieną praneša šilumos tiekėjui (63 punktas). Plačiau rašome puslapyje Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklės.

Kaip steigiama bendrija?

• Kas steigia: vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai; viename pastate negalima steigti daugiau kaip vienos bendrijos, nebent pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines sistemas (4 straipsnio 2 dalis).
• Iniciatyva: kiekvienas savininkas ar jų grupė, statytojas, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atstovas ar savivaldybės įgaliotas asmuo (4 straipsnio 4 dalis).
• Kai namą administruoja administratorius: iniciatoriai jam praneša prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo, o administratorius per 15 dienų pateikia bendrojo naudojimo objektų aprašą ir savininkų sąrašą (4 straipsnio 6 dalis).
• Po įregistravimo: baigiasi administratoriaus įgaliojimai; per 30 dienų bendrijai perduodamos nepanaudotos kaupiamosios lėšos ir pastato dokumentai; steigimo išlaidas savininkai apmoka proporcingai savo daliai (4 straipsnio 7 ir 8 dalys).

Ką sprendžia visuotinis susirinkimas?

Visuotinis susirinkimas, be kita ko, keičia įstatus, renka ir atšaukia pirmininką ar valdybą, sprendžia dėl administravimo būdo, tvirtina įmokų tarifus, kaupiamojo fondo įmokas, metinę sąmatą ir bendrojo naudojimo objektų aprašą, sprendžia dėl skolinimosi objektams atnaujinti ir dėl reorganizavimo ar likvidavimo (10 straipsnio 1 dalis).

Iš anksto raštu nuomonę pareiškę nariai laikomi dalyvaujančiais, o sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu (11 straipsnio 4 ir 12 dalys).

Kokios bendrijos pirmininko pareigos?

• Rinkimas: pirmininką visuotinis susirinkimas renka 3 metams, kadencijų skaičius neribojamas; jei pirmininku renkamas asmuo, neturintis patalpų name, sudaroma valdyba (14 straipsnio 1 ir 2 dalys).
• Atsakomybė: už veiklos organizavimą, finansines ataskaitas, techninės priežiūros organizavimą, atnaujinimo planus, kaupiamųjų lėšų sąskaitą ir sąmatą (14 straipsnio 6 dalis); bendrijai pirmininkas atlygina nuostolius, atsiradusius dėl įstatymus ar įstatus pažeidžiančių sprendimų (8 dalis).
• Informacija savininkams: per 10 darbo dienų nuo kreipimosi išsami informacija apie sprendimus, turtą, kaupiamąsias lėšas ir įmokas (14 straipsnio 7 dalis).
• Jei pirmininkas neišrenkamas: per 6 mėnesius po kadencijos pabaigos ar atsistatydinimo bet kuris narys gali kreiptis į savivaldybę dėl bendrijos likvidavimo ir administratoriaus skyrimo (14 straipsnio 9 dalis).

Kokias teises ir pareigas turi savininkai?

Visi savininkai privalo tausoti bendrojo naudojimo objektus, apmokėti jų išlaikymo išlaidas ir įmokas į kaupiamuosius fondus, vykdyti bendrijos organų ir savininkų susirinkimų sprendimus (21 straipsnio 3 dalis). Ne nariai gali dalyvauti susirinkime be balsavimo teisės, gauti informaciją, įstoti į bendriją ir skųsti sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnio tvarka; nariai papildomai balsuoja, renka ir gali būti išrinkti (21 straipsnio 4 ir 5 dalys).

Parduodamas butą, savininkas turi pranešti pirmininkui ir atsiskaityti pagal suėjusias prievoles; tvirtinant sandorį pateikiama pirmininko pažyma apie prievolių įvykdymą (21 straipsnio 6 dalis). Narys negali būti pašalintas iš bendrijos prieš jo valią (22 straipsnio 2 dalis).

Ginčai: narių ir bendrijos organų ginčai pirmiausia perduodami bendrijos ginčų nagrinėjimo komisijai, jei ji sudaryta. Savininkai, išskyrus juridinius asmenis, ir bendrija, kreipdamiesi į teismą dėl reikalavimų, susijusių su bendrijos veikla, atleidžiami nuo žyminio mokesčio (23 straipsnis).

Sodininkų bendrijų įstatymas

Sodininkų bendrijas reglamentuoja atskiras Sodininkų bendrijų įstatymas (Nr. IX-1934, redakcija nuo 2024 m. sausio 1 d., naujesnių registre nėra). Sodininkų bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas įgyvendinti sodininkų teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorija ir bendrojo naudojimo objektais (3 straipsnio 1 dalis).

• Statyba sode: pastatai statomi ne arčiau kaip 3 m nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai ne arčiau kaip 1 m, arčiau tik su kaimyno ar bendrijos sutikimu; galima statyti vieną vienbutį gyvenamąjį ar sodo namą; didžiausias namo aukštis 8,5 m, priklausinio 5 m (6 straipsnio 7, 9 ir 10 dalys).
• Medžiai ir krūmai: aukštaūgiai medžiai ne arčiau kaip 3 m nuo ribos, žemaūgiai 2 m, krūmai 1 m, arčiau tik su kaimyno sutikimu (6 straipsnio 8 dalis).
• Keliai: bendrijos narių susirinkimo sprendimu keliai gali būti perduodami savivaldybei; skyrus tikslinį finansavimą, savivaldybė privalo atlikti kadastrinius matavimus ir įregistruoti kelius, kurių plotis ne mažesnis kaip 4,5 m ir kurie atitinka kitas sąlygas (6 straipsnio 1–4 dalys, įstatymas Nr. XIV-1956).
• Ne nariai: turi tokias pačias pareigas dėl bendrojo naudojimo objektų kaip nariai, apmoka proporcingai tenkančias išlaidas pagal bendrijos sąskaitas, gali dalyvauti susirinkime be balsavimo teisės ir skųsti valdymo organų sprendimus (22¹ straipsnis).
• Susirinkimas: turi išimtinę teisę keisti įstatus, rinkti valdymo organą, tvirtinti sąmatą, nario mokestį ir ne narių įmokas (15 straipsnio 1 dalis).

Ką sako teismai?

Avokata citavimų duomenimis (užklausa 2026 m. lapkričio 3 d.), DNSB įstatymą cituoja ne mažiau kaip 191 teismo aktas; dažniausiai nurodoma 2 straipsnio 15 dalis (bendrojo naudojimo objektai), taip pat 10 straipsnio 1 dalis, 21 straipsnio 4 dalis ir 23 straipsnio 3 dalis. Naujausias yra Šiaulių apygardos teismo 2026 m. rugpjūčio 13 d. aktas. Sodininkų bendrijų įstatymą cituoja ne mažiau kaip 50 teismų aktų, dažniausiai 6, 15 ir 22¹ straipsnius. Citavimas nereiškia, kad teismas nuostatai pritarė.

Ką tai reiškia praktiškai?

Nesu bendrijos narys. Ar privalau mokėti įmokas? Taip: pareigos dėl bendrųjų namo dalių vienodos visiems savininkams, nesvarbu, ar jie yra nariai (21 straipsnio 2 ir 3 dalys).

Pirmininkas neatsako į prašymą parodyti kaupiamųjų lėšų išrašą. Per 10 darbo dienų nuo kreipimosi jis privalo suteikti išsamią informaciją apie kaupiamąsias lėšas ir įmokas (14 straipsnio 7 dalis).

Į susirinkimą susirinko per mažai narių. Susirinkimas laikomas neįvykusiu; ne anksčiau kaip po dviejų savaičių šaukiamas pakartotinis, teisėtas, kai dalyvauja daugiau kaip penktadalis narių (11 straipsnio 5 dalis).

Kaimynas sode stato namą 2 m nuo mano sklypo ribos. Pastatai statomi ne arčiau kaip 3 m nuo ribos; arčiau galima tik su rašytiniu kaimyno sutikimu (Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 7 dalies 1 punktas).

Kaip tą patį paklausti savo asistento