STR „Gyvenamieji pastatai“: butų perplanavimas, padalijimas ir naujas STR 2.02.12:2026 „Pastatai“ nuo 2027 metų

Statybos techninis reglamentas „Gyvenamieji pastatai“ (toliau – Reglamentas) nustato esminius reikalavimus gyvenamųjų pastatų (namų) (išskyrus vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius pastatus) ir jų sklypų projektiniams sprendiniams statant naujus pastatus, rekonstruojant ar remontuojant esamus, keičiant pastatų ir patalpų paskirtį, formuojant naujus ar pertvarkant esamus nekilnojamojo turto kadastro objektus.

Šaltinis: Teisės aktų registras (e-TAR)

Pagal STR 2.02.12:2026 „Pastatai“, kuris įsigalios 2027 m. sausio 1 d., gyvenamoji patalpa (butas) turi būti ne mažesnė kaip 20 m² bendrojo ploto, vienas kambarys ne mažesnis nei 16 m², kiti ne mažesni nei 9 m² (42 ir 43 punktai).

Šį darbą Avokata atlieka jūsų DI asistente: prijunkite Claude ar ChatGPT ir paklauskite apie savo situaciją. Paruošta užklausa.

Kas keičiasi 2027 m. sausio 1 d.?

Aplinkos ministro 2026 m. liepos 8 d. įsakymu Nr. D1-129 patvirtintas statybos techninis reglamentas STR 2.02.12:2026 „Pastatai“. Įsakymas įsigalioja 2027 m. sausio 1 d. (3.1 papunktis), o registras pažymi, kad STR 2.02.01:2004 tą dieną netenka galios. Tuo pačiu įsakymu netenka galios (2 punktas):

1. STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“;
2. STR 2.02.02:2004 „Visuomeninės paskirties statiniai“;
3. STR 2.02.11:2004 „Šaldomieji pastatai ir patalpos“;
4. STR 2.02.08:2012 „Automobilių saugyklų projektavimas“;
5. STR 2.03.02:2005 „Gamybos, pramonės ir sandėliavimo statinių sklypų tvarkymas“;
6. STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“;
7. STR 2.02.07:2012 „Sandėliavimo, gamybos ir pramonės statiniai. Pagrindiniai reikalavimai“.

Kituose teisės aktuose esančios nuorodos į šiuos reglamentus nuo tos dienos reiškia nuorodą į naująjį reglamentą (3.2 papunktis).

Ką dabar reglamentuoja STR 2.02.01:2004?

Reglamentą patvirtino aplinkos ministras 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymu Nr. 705; jis galioja nuo 2004 m. vasario 13 d., Avokata saugo 19 jo redakcijų. Dabartinė redakcija galioja nuo 2024 m. birželio 18 d. (įsakymas Nr. D1-200).

Reglamentas privalomas gyvenamųjų namų savininkams ir naudotojams, statybos dalyviams, viešojo administravimo subjektams, inžinerinių tinklų savininkams ir kitiems asmenims, kurių veiklą reglamentuoja Statybos įstatymas (2 punktas). Jame yra bendrieji reikalavimai (paskirtis, esminiai statinių reikalavimai, architektūra, pritaikymas asmenims su negalia, trečiųjų asmenų interesų apsauga) ir detalieji reikalavimai sklypui, pastatui, automobilių saugyklai, želdynams ir inžinerinėms sistemoms, o IX skyrius skirtas butų perplanavimui, padalijimui ir sujungimui.

Buto perplanavimas, padalijimas ir sujungimas pagal dabartinį STR

Šie reikalavimai taikomi daugiabučiams pastatams, kuriuose butai išdėstyti vienas virš kito: buto perplanavimui, padalijimui, sujungimui, papildomų patalpų ar įrangos įrengimui ir patalpų paskirties keitimui (261 punktas).

Ką STR 2.02.12:2026 nustato gyvenamiesiems pastatams?

Naujasis reglamentas nustato esminius visų pastatų, su jais susijusių statinių ir sklypų projektinių sprendinių reikalavimus, kai statomi nauji, rekonstruojami ar remontuojami esami pastatai, keičiama paskirtis ar formuojami, padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami kadastro objektai; rekonstruojant ar remontuojant jis taikomas pertvarkomai pastato daliai (1 punktas). Jame nustatyti minimalūs privalomieji reikalavimai, o projektuotojas su statytoju gali numatyti ir kitus sprendinius (4 punktas). Gyvenamiesiems pastatams skirtas V skyrius:

• Buto plotas ir sudėtis: ne mažesnis kaip 20 m² bendrojo ploto; bent vienas gyvenamasis kambarys, virtuvė ar virtuvės niša, vonia ar dušinė ir tualetas (42 punktas).
• Kambarių dydžiai naujoms patalpoms, kurios gali būti atskiri kadastro objektai: vienas kambarys ne mažesnis nei 16 m², kiti ne mažesni nei 9 m²; gyvenamojo kambario plotis 3,3 m, kitų 2,6 m; kambario aukštis 2,5 m, pagalbinių patalpų 2,2 m; netaikoma kultūros paveldo objektams ir mansardiniams aukštams (43 punktas).
• Vaikų žaidimo aikštelė: ne mažesnė kaip 1 m² vienam butui; tankiai užstatytame miesto centre ar urbanistinio paveldo vietovėje jos galima neįrengti, jei iki 300 m yra vieša aikštelė (51 punktas).
• Liftai: naujuose 4 aukštų ir aukštesniuose gyvenamuosiuose pastatuose; 4 aukštų pastate galima be lifto, jei viršutiniuose aukštuose butai yra per 2 aukštus ir viršutinio aukšto grindų altitudė neviršija 16 m (53 punktas).
• Inžinerinės sistemos: šildymas, šalto ir karšto vandens tiekimas, buities nuotekos, vėdinimas ir elektros tiekimas (63 punktas).
• Butų padalijimas ir sujungimas: draudžiama mažinti mechaninį atsparumą; dalijant butą, reikia atskiro įėjimo arba dalinamiems butams priskirtų bendrojo naudojimo patalpų, arba išorinių laiptų ar lifto, ir tiesioginio šilumos, vandens ir elektros tiekimo ir apskaitos (66 ir 67 punktai).

Ką tai reiškia praktiškai?

Noriu nugriauti pertvarą tarp virtuvės ir kambario. Pagal dabartinį STR galima keisti nelaikančias vidaus atitvaras, jei patalpos atitiks minimalius dydžius ir nepablogės insoliacija, vėdinimas, šildymas, apšvietimas ir garso izoliacija (263.1 papunktis).

Ar galima butą padalyti į du? Taip, jei įmanoma atskirti ne mažesnį nei minimalus plotą, įrengti atskirą įėjimą, papildomą vonią ar dušą ir tualetą ir tiekti bei apskaityti komunalines paslaugas tiesiogiai (264 punktas). Nuo 2027 m. sausio 1 d. naujai formuojamas butas turi būti ne mažesnis kaip 20 m² (STR 2.02.12:2026 42 punktas).

Projektuojame daugiabutį, kuris bus statomas 2027 metais. Kurį reglamentą taikyti? Nuo 2027 m. sausio 1 d. galioja STR 2.02.12:2026, o dabartinis STR 2.02.01:2004 savo 2 punkte nurodė, kad jo nuostatos privalomos projektavimo darbams, pradėtiems po įsakymo įsigaliojimo. Naujojo reglamento pereinamųjų nuostatų šiame skaityme neradome, todėl dėl jau pradėtų projektų pasitikrinkite įsakymo Nr. D1-129 tekstą.

Kaip tą patį paklausti savo asistento